Сергей Гогин, 14 December 2017 Экономика
«Много и неразберихи»
Написать автору

Как отменить «крепостное право» в ЖКХ

Управляющая компания собирает деньги с жильцов, при этом обслуживает дом из рук вон плохо или вообще ничего не делает. Но отказаться от ее услуг очень сложно. Компании препятствуют переходу собственников жилья к другим компаниям или созданию ТСН. Люди говорят о коммунальном рабстве. Во многих случаях это рабство возникает уже на этапе сдачи дома в эксплуатацию. Как помочь людям реализовать их право на выбор способа управления? Что может сделать городская власть? На эти вопросы отвечает директор Контакт-центра при главе города Денис Седов.

– Основная причина «коммунального рабства», на мой взгляд, – несовершенство федерального законодательства, того же Жилищного кодекса и подзаконных актов. Да, на бумаге написано, что собственники реализуют данное право посредством общего собрания и так далее. Но всплывает много нюансов. Что будет с текущим ремонтом, за который жители уже проголосовали, но он еще не сделан, как сохранить эти средства? Если собственники накапливают средства для капремонта на спецсчете, а спецсчет – в управляющей компании, то передача документации, смена владельца спецсчета – тоже процедура не одного дня. Возникает целый ком проблем, которые кажутся нерешаемыми. 

В чем камень преткновения? В ЖК записано, что управляющая компания предлагает собственникам обоснованный размер платы.  Без этого предложения собственники сами (как показали судебные процессы, например,  против компании «РЭС» в Заволжье) не могут утвердить размер  оплаты. Если УК не согласна, то обслуживаться в этой компании невозможно. С другой стороны, чтобы перейти в другую, надо снова собирать «хурал». А если и проголосовали, то возникает проблема с передачей технической документации, с обжалованием протоколов общего собрания. Процедура собрания очень формализована, а собственники зачастую не обладают глубокими знаниями этой процедуры, на этом основании собрание и переход к другой форме управления или в другую УК можно признать недействительными. К тому же кто понесет затраты на изготовление бюллетеней? Инициатор. А если собрание инициировали собственники, то за счет УК они их напечатать не смогут. Придется сбрасываться, а это барьер.

Что в этой ситуации делать? И что мы делаем как специализированный центр? В первую очередь, мы повышаем правовую грамотность, чтобы не переголосовывать пятнадцать раз, чтобы собственники смогли правильно подготовить документы, чтобы суд по формальным основаниям не смог потом отменить решения общего собрания. Второе: мы оказываем консультационную, юридическую помощь, составляем юридически значимые документы – жалобы, заявления, проекты исковых заявлений - и даже представляем интересы собственников в судах, чтобы люди противостояли управляющей компании не в одиночку. В нашумевшем случае Ильи Гурова (он инициировал и добился создания в своем доме ТСН «Галактика». – С.Г.) мы оказывали ему полную методическую поддержку. Третье: мы работаем с людьми и видим, с какими проблемами они сталкиваются, видим несовершенство норм и регулярно выходим с законодательными инициативами в Заксобрание, чтобы поправить эти нормы. Обращаемся и на федеральный уровень – через «Твиттер», через официальный адрес электронной почты. Впрочем, федералы даже не отвечают. 

– А на местном уровне удалось что-нибудь пробить?   

– Возникал вопрос, что делать собственникам домов, которые не проголосовали за установление размера платы за содержание и ремонт – есть у нас такие «дома-молчуны», в таком случае орган местного самоуправления должен утверждать размер платы (ст. 158 Жилищного кодекса). Но у нас почему-то муниципалитет этого не делал. С прошлого года стал делать. На уровне регионального законодательства мы пролоббировали, чтобы отдельной категории граждан выплачивалась компенсация взносов на капремонт – как мера соцподдержки. На федеральном уровне удалось пробить вознаграждение для председателей совета домов – такая поправка внесена в Жилищный кодекс. Раньше кодекс не знал, что так называемые старшие по домам несут затраты – на транспорт, на канцелярские принадлежности, другие расходы, и они должны быть компенсированы.

– Какие изменения в жилищное законодательство вы бы предложили, чтобы упростить процедуру смены управляющей компании или формы управления?

– Есть государственная информационная система ГИС ЖКХ, она, к сожалению, сырая, никак не могут ее довести до ума, но когда ее доработают, целесообразно дать возможность людям голосовать посредством этой телекоммуникационной сети. Мы же получаем госуслуги через личный кабинет, так что – почему нет? То есть надо узаконить эту техническую возможность.    

Другой вариант решения проблемы – отделить деньги за содержание и текущий ремонт от денег за коммунальные услуги, чтобы не было этого «нахлеста» и чтобы ресурсники не могли накладывать арест на весь счет компании. Это имеет отношение к процессу выбора УК. Когда возникает недовольство УК и встает вопрос о ее смене, можно будет разобраться, в чем дело: или учредитель компании погнался за сверхприбылью, или это ресурсники парализовали деятельность компании. 

– Это сложно сделать?

– Переход на систему прямых договоров (договоров, а не расчетов!) мог бы эту проблему решить. Об этом говорят уже года три или четыре, но решения по существу не принято.

Наконец, выбор управляющей организации в домах-новостройках – это отдельная и важная тема. Процедура эта регламентирована Жилищным кодексом: в течение месяца после сдачи дома в эксплуатацию необходимо провести конкурс по выбору управляющей организации, а до того момента дом обслуживает подрядная организация, выбранная застройщиком. На бумаге все нормально.  Но возникает ситуация: дом сдан, квартиры еще не раскуплены, и титульным собственником является застройщик, который голосует и на законных основаниях выбирает УК. Кто проголосовал? Застройщик. Возникает конфликт интересов. Поэтому, на мой взгляд, возможность голосования должна возникать тогда, когда дом заселен, как минимум, на 50 процентов. А до этого пусть дом обслуживает (но не управляет им) подрядчик. Будучи предпринимателем, застройщик шел на определенный риск, так что никакого ущемления его прав здесь нет. 

– Не лучше ли, пока дом «свежий», создавать в нем товарищество собственников недвижимости – ТСН?

– Согласен. Пример Ильи Гурова это подтверждает. Сейчас специалисты центра помогают создать  ТСН в двух новостройках. Но тут ярко выражен личностный фактор: если есть человек, который готов возглавить процесс, хочет этим заниматься и, главное, понимает то, чем занимается, то – да, ТСН имеет смысл. Но собственники, как правило, пассивны, уповают на государство, хотя приватизация жилья состоялась давно. 

– Согласны ли вы с утверждением Ильи Гурова, что при плате 20 рублей с квадратного метра жилой площади можно успешно обслуживать многоэтажный дом?

– Не готов сказать. Не исключаю, что для дома Гурова этого достаточно. Но тут нужно подходить индивидуально, смотреть, в чем нуждается конкретный дом. В один год 20 рублей, может, и хватит, на следующий год понадобится 40, а потом можно будет снизить вообще до 12 рублей. Есть такие УК, которые, выходя на рынок, демпингуют, занижают плату, а потом выясняется, что за эти деньги обслуживать дом невозможно. А есть УК, которые закладывают 6-7 рублей на текущий ремонт в первые годы, а потом идут на снижение. 

– В моем доме было движение за создание ТСН, но люди не откликнулись, да и юристы нас отговорили: во-первых, сказали они нам, у вас нет сплоченности, вам ничего не удалось добиться от вашей управляющей компании хотя бы по закону о защите прав потребителей, так какое уж вам самоуправление? Во-вторых, у вновь созданных ТСН возникает проблема заключения договоров с коммунальными службами из-за монополизации этой сферы и уже поделенного рынка. Стоит ли создавать ТСН?

– Тут несколько показателей. Если дом не «созрел», если собственники на общем собрании не могут договориться, о каком ТСН может идти речь? Опять же – роль личности: готов ли кто-то управлять ТСН? Проблемы с подрядчиками, на мой взгляд, нет, Гуров же справился. При наличии благоприятных условий я бы рекомендовал ТСН, почему нет? У нас есть программа поддержки ТСН, в 2018 году мы будем ее развивать. Здесь два направления: консультационная, методическая, юридическая поддержка, подготовка документов к регистрации, и специализированный конкурс «Дом образцового содержания», чтобы материально стимулировать грамотных собственников. 

– В Ульяновске есть крупные управляющие компании, которые фактически являются в своих районах монополистами. Нужно ли с этим что-то делать? 

– Как бы плохо ни было в советский период в каких-то вещах, но в ЖКХ был порядок. Если организация управляла более чем миллионом квадратных метров жилья, то она была разделена на участки – ЖЭУ. Эта система была понятна людям. Можно возразить, что наши муниципальные УК доказали свою несостоятельность, но это произошло за счет выпадающих доходов. Может, стоило бы вернуться к советскому прототипу? Пусть большая организация – с участием муниципалитета или государства – управляет большим количеством домов, но пусть будут четкая иерархия и взаимодействие. Сегодня много компаний, но много и неразберихи как для собственника, так и для самого управленца. Такое разделение на участки повысило бы и качество работы. 

– Предложение вернуться к «вертикальной» системе управления в ЖКХ, может быть, и привлекательно, но оно противоречит идее конкуренции на рынке управления.

– Согласен, но есть ли сейчас конкуренция? Формально есть, но отражается ли это на качестве? Никоим образом. Есть отдельные организации, которые работают достаточно квалифицированно, и такие, кто и раньше плохо обслуживал дома, и продолжает делать это плохо. (Кстати, мы составляем рейтинговую оценку управляющих компаний по девяти критериям, ведется опрос населения по поводу их удовлетворенности работой УК. Больше всего на этот рейтинг обращают внимание руководители управляющих компаний: если ты постоянно в хвосте, то надо делать какие-то инвестиции.) Пока что, при действующей нормативной базе, свободная конкуренция в управлении жильем, как мне кажется, не даст того эффекта, как крупная вертикально-интегрированная компания (например, одна на район) с государственным участием. Возможно, в будущем поменяются реалии, сознание предпринимателей и потребителей. Свободная конкуренция – это идеал, к которому надо стремиться.  

– Помогло ли лицензирование УК повысить качество их работы? Тот же «Фундамент» дважды проходил по уголовным делам, эту УК регулярно штрафуют, но лицензию тем не менее не отбирают…

– Лицензирование не выполнило тех задач, которые на него возлагались в процессе реформы. Лицензирование ввели, а для чего – осталось неясным. Лицензию выдают любой организации, которая изъявит желание ее получить. Даже фирма с негативным шлейфом может ее получить, создав новое ООО. Но попытка навести порядок на этом рынке понятна, значит, законодатель видит, что здесь что-то не работает. Что можно сделать? Во-первых, идти по пути создания ТСН. Во-вторых, лицензирование не должно быть формальным, все-таки у управляющей компании уставный капитал должен быть больше, чем у простой ООО-шки. Наверное, УК должна иметь какие-то средства, кроме столов и стульев. В-третьих, вновь созданные компании сразу приобретать лицензию, наверное, не должны. Возможно, нужен этап условного лицензирования, а полноценную лицензию выдавать, скажем, после пяти лет работы на рынке. Это было бы разумно.

 

 

Написать автору

Отправить сообщение